용 트림 하는 용산…'드림허브' 제트엔진 달다

2007년 11월 14일 (수) 15:43   뉴시스

용 트림 하는 용산…'드림허브' 제트엔진 달다

【서울=뉴시스】

용산이 변하고 있다. 예전의 낙후한 이미지에서 첨단 IT가 접목된 국제 업무지구로 거듭나고 있다. 용산역세권 국제 업무지구 조성사업 개발주체로 삼성물산-국민연금 컨소시엄이 낙점된 이후 개발의 밑그림이 완성됨에 따라 서울의 심장부이자 국제 비즈니스의 메카로 떠오를 전망이다.

용산 국제 업무지구는 용산정비창 부지 56만6800㎡(17만1700평)에 꾸며지는데, 국내 최고 높이인 152층(620m) 빌딩이 들어선다. 사업비만 28조원에 달한다. 전체 건축 연면적은 317만㎡(96만평)으로 업무시설이 172만㎡(52만평), 상업시설이 66만㎡(20만평), 주거시설이 46만㎡(14만평), 문화, 기타 시설이 33만㎡(10만평)다.

◇ '금융-IT-관광' 잇는 '드림허브(Dream Hub)' 건설

56만6800㎡(17만1700평)의 부지에는 국제 업무시설과 상업시설, 주거시설, 문화시설 등을 건립, 서울의 새로운 중심지이자 국제 비즈니스 중심지로 조성된다. 일본의 대표적 도심개발 사례인 도쿄 록본기힐스보다 5배나 큰 초대형 프로젝트인 셈.

국제 업무지구는 세계도시의 꿈이 만나는 곳이라는 의미의 '드림허브(Dream Hub)'를 주요 콘셉트로 삼아 업무, 상업시설을 갖춰 '금융-IT-관광'을 3대 축으로 하는 세계적인 복합단지로 조성된다.

지구중심에는 생명의 근원인 물과 최첨단을 상징하는 빛을 모티브로 설계된 높이 620m(152층)의 랜드마크 빌딩이 들어선다. 가칭 '드림타워'인 랜드마크 빌딩은 물방울을 형상화해 유선형의 첨탑 모양으로 건설된다. 설계는 뉴욕 프리덤 타워를 설계한 SOM사 등이 담당한다.

'드림타워'를 중심으로 ITㆍ금융 등 국제비지니스가 이뤄지고, KTX, 신공항철도 등 교통인프라와 단지 내 수변 공간, 아트센터 및 남산, 민족공원, 한강 국제여객터미널, 노들 섬 오페라하우스 연계를 통한 관광이 활성화된다. 여기에 6성 호텔 2곳, 대규모 쇼핑몰, 실내테마파크, 대형서점, 컨벤션, 방송국, 의료원 등의 다양한 문화, 여가, 의료기능이 조화를 이루는 수변 명품도시로 국제비지니스의 핵심거점으로 거듭나게 된다. 랜드마크 빌딩(드림타워)은 현재 푸르덴셜, 미래에셋, 국민연금 등 국내외에서 매입의사를 밝혀왔다. 평당 3000만원보다 높은 가격으로 매입의사를 보이기도 했는데, 푸르덴셜 생명은 전체 부지 중 20만㎡(6만여 평)의 매입 의사를 밝히기도 했다.

이밖에 20층에서 40~50층 높이의 주상복합 7개 동 및 임대아파트 1개 동 등 모두 2200여 가구가 지어진다. 20층에서 70층 높이의 업무용 빌딩 12개동(연면적 6만6000㎡~16만500㎡로 차별화) 등도 들어설 계획이다.

삼성컨소시엄 측은 서울시의 '한강 르네상스' 계획과 연계해 연 1000만 명이상의 관광객이 찾는 명품단지로 개발한다는 방침이다.

한강변 서부이촌동 부지(7만여 평)에는 공원과 국제여객 물류터미널, 유람선 선착장 등이 들어서게 되며, 전자상가 주변은 기존의 만초천을 복원해 디지털리버(길이 1㎞, 폭 20~100m)를 조성한다.

◇ 개발방식 어떻게?

개발은 시공과 시행 모두 삼성물산이 담당하고, 컨소시엄은 부지매입만 진행하는 방식이다. 우선 삼성물산-국민연금 컨소시엄은 철도공사와 사업협약을 체결하고 11월 말까지 SPC(특수목적법인)을 설립하게 된다. 철도시설 이전계획 이행, 서부이촌동 주민 보상, 민원 등이 해결되는 대로 사업을 진행할 예정이다.

SPC의 경우 서울시 5%, 코레일 24.9%, 민간사업자 70.1%로 구성된다. 민간사업자 지분은 해외 투자자를 포함한 재무적 투자자 24.6%, 전략적 투자자 25.5%, 건설 투자자가 20.0%로 결정됐다. SPC 총 자본금은 1조 원가량이며 참여 기업들은 수십억에서 많게는 1000억 원 이상을 자본금으로 출자하게 된다.

한편, 삼성컨소시엄에는 해외 투자자가 직접 투자에 참여할 것으로 보여 프로젝트 신뢰도에도 영향을 끼치게 될 것으로 예상되고 있다. 향후 오피스, 상업시설 등에 투자하는 해외 투자자 유치에도 긍정적인 효과로 작용할 뿐 아니라 국제비즈니스 활성화에도 기여할 것으로 기대되고 있다.

전략적 투자자로 롯데관광개발과 미래에셋맵스자산운용, 삼성SDS, KT&G, CJ 등이 참여한다. 재무적 투자자로는 국민연금, 프루덴셜, 삼성생명, 우리은행 등이다. 시공은 삼성물산 건설부문을 중심으로 GS건설, 포스코건설, 현대산업개발, 롯데건설, SK건설, 금호산업, 한양, 태영, 두산건설, 남광토건, 반도건설, 유진기업, 계룡건설산업, 삼환기업, 삼성에버랜드, 우미건설 등 17개 업체가 맡는다. 해외 기업 중 푸르덴셜에 이어 중동지역 개발업체인 나킬, 영국의 개발업체 레드우드, 세계 3위의 미국쇼핑몰업체 터브먼, ING그룹의 부동산투자회인 ING REIM 등이 참여한다. 세계 최고 호텔 운영업체인 포시즌과 만다린 등은 호텔을 인수해 운영하는 방식으로 사업에 참여할 예정이다.

◇ 사업비 28조원 조달 어떻게?

삼성컨소시엄은 총사업비를 역대 최대 규모인 28조원을 제시했으며, 철도공사 소유 부지 35만6492㎡ 매입가는 8조원으로 책정했다.

개발비만 28조원이어서 사업초기 토지비 및 보상비 등 막대한 사업비가 들어가게 된다. 자금 마련에 관심이 쏠리는 이유도 이 때문인데, 삼성컨소시엄은 우선 오피스, 쇼핑몰, 백화점, 호텔 등 주요시설에 대해 착공 전 사전 매입자를 다수 확보해 착공 후 분양수입금을 활용한다는 방침이다. 국내의 경우 우리은행이 금융주간사로 국민연금, 삼성생명, 미래에셋증권 등과 함께 재원조달을 책임지게 된다. 푸르덴셜 생명을 통해 해외자금도 조달할 수 있도록 협의 중이다.

◇ 뜨거운 감자…보상 문제는?

아직 수용방식을 적용할지, 환지방식을 채택할지 확정되지 않았지만, 국제 업무지구 개발의 최대 난관은 연계 개발되는 서부이촌동(7만평)에 대한 보상 문제다. 서부이촌동에는 현재 아파트 1400여 가구를 포함, 단독, 다세대주택 등 모두 2200가구 가량이 있다.

이경택 삼성물산 건설부문 전략사업본부 상무는 서부이촌동 주민 토지수용 대책에 대해 "주민들이 원하는 수준을 잘 알고 있는 만큼 종합적으로 고려해서 할 것이다. 보상금은 물론, 입주권 부여와 더불어 이사비·전세금 등 이미 28조원의 사업비에 반영했다. 주민들과 협의해야 하기 때문에 분양면적에 따라 일반분양이 있을 수도 없을 수도 있다. 대지지분이 없는 서부이촌동 아파트 주민들에게도 입주권을 줄 방침"이라고 설명했다.

하지만, 사업시행자인 철도공사와 인허가권자인 서울시가 채택할 보상 방식을 둘러싸고 이해관계가 얽혀있어 실마리를 찾기가 쉽지 않다. 정확한 보상 방식과 비용은 SPC가 설립된 이후 확정될 전망이다.

현재 수용 대상인 아파트 주민들의 반발도 문제다. 일부 아파트의 경우 주민의 90%이상이 개발에 반대하고 있다. 이들은 서울시가 주민 의견을 무시한 채 사업을 강행해 내몰릴 위기에 처했다며 재산권 보호를 위해 법적 대응도 불사하겠다는 각오다. 또 다른 문제는 서부이촌동 주민들이 협의에 나선다 해도 과도한 보상을 요구할 것이란 점이다. 현재 호가가 3.3㎡(1평)당 1억3000만~1억5000만원에 달하고 있어 주민들 입장에서는 이보다 높은 값을 받으려 할 것이 분명하기 때문이다.

한편, 2200가구의 주택은 대부분 서부이촌동 주민들에게 입주권이 돌아가 일반분양 물량은 많지 않다. 분양가 상한제 적용을 받아 1.3㎡(1평)당 2900만원에 공급될 것으로 보인다. 이 금액은 현재 인근 주상복합아파트 시세보다 1000만 원 이상 낮다.

◇ 향후 일정은?

삼성컨소시엄은 이달 중 사업 추진을 위한 SPC 구성을 마무리한 뒤 늦어도 2010년 경 사업에 착공할 계획이다.

사업 완공시점은 용산 철도차량정비창 이전과 서부이촌동 보상 일정에 따라 변동될 수 있는데, 삼성컨소시엄은 보상 문제를 속히 매듭짓고 2016년에 사업을 마무리한다는 방침이다.

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김훈기 기자 bom@newsis.com

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