출처: 스피드뱅크 뉴스/투자정보 :: [10월재개발] 재정비촉진지구 지정약발? 재개발 고공행진 (2006-11-07 스피드뱅크)
추석 전후로 꿈틀거리던 부동산시장 분위기가 심상치 않다.
파주신도시·은평뉴타운의 고분양가, 검단신도시 발표로 오르기 시작한 집값상승세에 불안한 수요자들이 부동산으로 다시금 관심이 쏠리고 있다.
10월 한달 재개발시장은 아파트가격상승을 시발로 한 상승무드를 등에 업고 동반상승세를 보였다. 매수시기를 저울질했던 수요자들이 “사자’ 분위기로 반전되면서 당분간 이 상승세는 지속될 것으로 예상된다.
한편 19일, 서울시는 뉴타운13곳, 균형발전촉진지구3곳을 재정비촉진지구로 지정했다. 이들 지역은 용적율완화 등의 지원책과 6평이상토지는 거래허가를 받아야 되는 규제책을 동시에 받게 된다. 때문에 현장에서는 토지거래허가제로 인한 거래위축을 예상했으나 부동산시장이 상승세를 나타내자 재개발시장도 덩달아 값이 뛰어오르는 모습이다.
10월 한달 동안 재개발구역은 사업시행인가 두 곳, 정비구역지정 3곳, 조합설립인가가 2곳이 이루어졌다. 그 밖에도 성동구 금호16구역, 은평구 갈현1구역, 응암3·10구역에서는 정비구역지정을 위한 주민공람이 시작됐으며 동대문구 용두6구역, 제기5구역 등에서도 구역지정신청이 접수되는 등 각지에서 사업진행이 이어졌다.
[서울 재개발시장 동향]
- 19일, 서울시 재정비촉진지구 지정
- 토지거래허가제에도 불구, 거래 늘어
전체적인 부동산 상승세에 영향을 받아 서울재개발시장도 한껏 분위기가 고무된 상태다. 여러 구역에서 지분가격이 상향조정됐고 재정비촉진지구에서는 토지거래허가로 인해 거래가 줄어들 것으로 예상했으나 오히려 문의와 거래가 늘어난 곳이 많아 규제책이 무색한 모습이다.
강북구 미아4구역은 지난달에 이어 또 한번 가격상승을 나타냈다. 올 초 정비구역지정을 신청한 구역으로 전체적인 분위기를 받아 거래가 늘었다는 것이 인근 중개업소의 전언이다. 20평형대 지분이 한달간 50만원 상승하면서 현재 800만~900만원 선이다.
관악구에서는 구역지정이 임박해져 오는 구역들이 오름세를 나타냈다. 봉천12구역은 6월에 정비구역지정 신청이 접수됐고 봉천4-1구역은 합동개발로 전환하는 동의서가 함께 제출된 상태로 문의와 거래가 늘었다. 10평미만 지분을 기준으로 12구역은 평당 1350만~2150만원 선, 4-1구역은 1300만~2000만원 선을 형성하고 있다.
신림뉴타운내에 포함되는 신림4구역은 토지거래허가제가 적용됨에도 불구, 문의와 거래가 늘면서 지분가가 상승했다. 10평미만 지분의 평균평당가가 한달간 130만원 상승해 1300만~1600만원 선이다.
동작구의 노량진1구역은 관리처분계획승인이 신청된 상태로 막바지 수요자들이 몰리면서 지분가가 상승했다. 30평형으로 배정이 예상되는 지분문의가 가장 많으나 매물이 없어 거래는 힘들다. 10평대지분 평균평당가가 한달간 150만원이 상승해 2200만~2800만원 선이다.
흑석6구역은 7월에 사업시행인가를 받은 구역으로 매물품귀로 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 관리처분은 내년 정도로 예상되고 있으며 10평대지분 평균평당가가 한달간 25만원 상승해 1350만~2200만원으로 조사됐다.
서대문구의 북가좌3구역은 촉진지구 내 토지거래허가여부와 상관없이 대세상승으로 지분가가 상승했다. 문의가 많은 편으로 20평대 지분의 평균평당가가 한달간 100만원 상승해 900만~1200만원의 시세를 형성하고 있다.
재정비촉진지구 대상지로 선정된 장위뉴타운 재개발구역은 토지거래허가제를 피해가기 위한 거래가 10월초에 중점적으로 이루어졌고 그 당시 형성된 시세가 현재까지 이어지고 있다. 지구지정전에 비해 매수세를 다소 줄었으나 호가는 떨어지지 않는 모습이다. 10평대지분 평균평당가가 장위1구역은 800만~1000만원 선, 장위2구역은 750만~1000만원 선이다.
신길뉴타운의 신길3-5구역은 추선 전후에 거래가 활발하게 이루어지면서 가격이 올랐다. 하지만 촉진지구로 지정되면서 매수세는 급격히 줄은 상태. 10평지분 평균평당가가 1500만~1600만원으로 조사됐다.
용산구의 효창4구역은 26일에 정비구역이 지정되면서 문의가 늘면서 지분가가 상승했다. 10평대지분 평균평당가가 한달간 500만원 상승해 1800만~2000만원 선이다.
은평구의 응암7,8,9구역은 모두 조합설립을 마친 구역으로 시공사로 선정되어있는 현대건설이 최근 새브랜드를 런칭하면서 기대감으로 인해 지분가가 올랐다. 세 구역이 한단지처럼 대단지로 개발될 예정으로 매수세가 부쩍 늘면서 가격이 상승했다. 10평미만지분이 평당 1100만~1300만원 선에 거래된다.
[경기 재개발시장 동향]
- 부천시 정비기본계획 고시 이후 완만한 상승세
- 아파트가격상승세 탄력 받아 성남 재개발 ‘급등’
9월에 도시주거환경정비기본계획을 고시한 부천시는 문의와 거래가 늘면서 완만한 상승세를 나타내고 있다. 7호선 연장선의 수혜구역인 춘의동, 도당동 구역들은 선호도가 높아 문의와 거래가 꾸준하다.
춘의1-1구역은 기본계획고시 이후 매수세가 늘면서 지분가격 상승세를 보이고 있다. 10평미만 지분이 평당 1300만~1500만원 선에 거래된다. 도당1-1구역 역시 꾸준한 거래성사로 10평미만지분 평균평당가가 한달간 75만원 상승해 600만~750만원 선이다.
송파신도시, 판교신도시의 후광효과를 꾸준히 보고 있는 성남재개발시장은 최근 아파트급등세에 민감한 반응이다. 게다가 판교당첨자발표 이후 성남재개발시장으로 외지인들의 관심이 쏠리면서 지분가가 급등하는 모습을 보이고 있다.
단대동의 단대구역은 성남에서 가장 고가의 지분가격을 형성하고 있는 구역으로 10평미만지분 평당가가 한달간 400만원 상승해 2200만~2500만원 선으로 조사됐다. 또한 태평동의 태평2구역은 10평대지분 평당가가 1200만~1300만원 선, 금광동의 금광1구역은 10평대지분이 평당 1200만~1500만원으로 선으로 시세가 형성되어 있다.
스피드뱅크 박윤미 연구원(www.speedbank.co.kr)
|
