2020 서울 주택종합계획 요약

□ 서울시가 향후 10년간 추가 주택수요를 67만 호로 예측, 2020년까지 최소 72만호의 주택을 공급해 ‘집 걱정 없는 서울을 만들기’에 나선다.

 

□ 72만 호 중 20만호는 장기전세주택 시프트를 포함한 임대주택으로 공급하고, 현재 8,200가구로 운용 중인 주택바우처는 5만 가구까지 확대하는 등 저소득층 주거안정을 촘촘히 실현하기로 했다.

 

□ 서울시는 1~2인 가구 증가와 저출산․고령화 가속화 등 향후 10년간 예상되는 주택시장의 여건변화 분석을 바탕으로, 이와 같은 내용의 중장기 서울시 주택정책 가이드라인인「2020 서울 주택종합계획」을 수립하고 7일(화) 발표했다.

 

○「2020 서울 주택종합계획」은 주택법 및 주택조례에 의거해 10년 단위로 수립하는 법정계획으로서 장기적 관점에서의 서울시민 주거안정 및 주거복지 향상을 위한 가이드라인이다.

 

□ 오세훈 시장은 “72만호 공급을 통해 집 걱정 없는 서울에 한 발 더 다가가겠다”며 “미래 서울을 준비하고 대한민국의 변화를 견인할 행복한 주거복지밑그림이 될 수 있도록 최선을 다해 추진하겠다”고 말했다.

 

□ 특히 이번 계획은 그동안의 단순 현황분석을 통한 계획 수립 방식에서 한발 더 나아가, 향후 10년간의 저출산 고령화 가속화 등의 사회상과 서울시 최초로, 주택수요와 멸실, 시장변화 등을 예측해 수립한 중장기 주택공급정책이라는 점에서 의미가 각별하다.

 

□ 서울시는「2020 서울 주택종합계획」을 통해 시민주거안정과 지속가능한 미래주거문화 창출을 위한 5대 최우선 과제를 ▴수요에 대응한 주택공급 확대 ▴저소득층 주거자립을 위한 맞춤형 주거복지 실현 ▴5대 권역별 주거지 관리체계 완성과 정비사업 공공역할 강화 ▴라이프스타일과 환경을 고려한 미래주택 건설 ▴아파트 관리 주민주권시대 선도로 정하고, 향후 10년 주택정책을 이끌어 나간다는 계획이다.

 

○ 시에 따르면 향후 서울의 주택수요는 1~2인 가구의 지속적 증가와 평균 가구원수의 감소, 고령인구 증가라는 인구사회 구조적 변화를 맞아 증가할 것으로 전망된다.

○ 또 주택가격 안정과 저금리의 지속으로 자가와 월세의 비중이 꾸준히 증가하지만, 전세의 비중은 감소할 것으로 예상된다.

○ OECD가 권장하는 소득 대비 임대료(RIR)가 20%인데 서울시민의 RIR은 26.1%이고, 2분위 이하의 RIR이 41.9%임을 감안할 때 임대주택 공급확대와 바우처 등 주거비 지원 대상의 확대가 필요한 실정이다.

 

※ 향후 10년 주택시장의 여건변화 전망 • 1-2인 가구 증가(‘10년 150만 가구 42%) → ’20년 180만 가구(47%) • 고령화 속도(‘10년 9.4% → ’20년 14.9%, ‘30년 22.3%) • 주택수(‘10년 328만호 → ’20년 363호), 집값은 향후 10년간 안정화 전망 • 주택 점유형태 변화 (자가 47%→ 52%, 전세 28% → 18%, 월세 23%→30%) • 광역교통 인프라 확충으로 서울 주택시장과 수도권시장의 통합

 

1. 10년간 72만호 추가 공급으로 예상수요(67만호)에 충분히 대응

 

□ 향후 10년을 대비한 핵심정책으로 서울시는 2020년까지 임대주택 20만호를 포함해 총 72만호 이상의 주택 공급을 추진, 주택보급률을 95%까지(‘10년 92.7%) 높이고 서민 주거안정을 도모한다는 계획이다.

 

○ 72만 호 중 37만 호는 멸실로 인한 대체 공급분, 35만 호는 주택 최대 공급을 통해 주거안정에 주력하기 위한 신규공급 또는 순증가분이다.

 

□ 사업별로 보면 정비 사업으로 34만 호, 보금자리 등 택지개발로 11만 호, 도시형생활주택 등 일반건축물로 27만 호 공급한다.

 

□ 이는 ‘11~’20년까지 10년간 예상되는 주택수요 67만 호에 적극 대응해 부담 가능한 주택재고량을 늘리기 위한 목표치다.

 

○ 서울시는 주택 멸실로 인한 대체공급 37만 호, 1~2인가구 등 가구 수 증가로 인해 30만호 등 총 67만호의 주택수요를 예상했다.

○ 67만 호 중 규모별 주택수요는 60만㎡ 이하 18만3천~31만 호, 60~85㎡ 24~30만 호, 85㎡이상 12만호로 예측했다.

○ 주거유형별 수요는 점진적으로 단독주택의 수요는 증가하는 반면, 아파트 수요는 2020년을 기점으로 감소할 것으로 예상된다.

 

<72만호 중 20만호는 매년 2만호씩 장기전세주택 등 공공임대주택으로>

 

□ 특히 서울시는 총 72만 호 중 장기전세주택을 포함한 공공임대주택 을 연 평균 2만호씩 20만호를 공급, 2020년엔 총 36만 호의 공공임대주택을 확보함으로써 저소득층의 획기적 주거안정을 도모한다는 계획이다.

□ 이는 ‘06년 이전 연 평균 공급량인 6천호의 3배, 민선4기(07~10년) 연 1만1천 호보다도 약 2배가량 대폭 확대하는 공급수치로서 저소득층 주거복지 실현을 강화하겠다는 서울시의 의지가 반영됐다.

□ 이렇게 되면 현재 전체 주택 수 대비 5%(16만4천 호)인 공공임대주택 비율이 OECD 선진국 임대주택 수준(11%)인 10%까지 육박하게 된다.

□ 시는 공공임대주택 20만호를 공급하기 위하여 장기전세주택 건설과, 재개발․국민임대․다가구 매입도 적극 추진할 계획이다.

○ 장기전세주택은 소규모 생활밀착형 시프트 도입, 역세권 이면부 용적률 상향, 시유지 등 지속적인 공급원을 발굴해 충족한다.

○ 또 다가구 매입 7천호와 공공 임대주택 중에서 이주발생으로 인한 공가 발생 시 영구임대주택으로 매년 500호씩 총 5천호를 영구임대 주택으로 지정, 기초생활수급자 등 최저계층에게 공급함으로써 영구임대주택의 대기 수요를 해소할 계획이다.

 

<시프트 평형 다양화, 다가구 매입은 공공임대주택 비율 낮은 지역 우선고려>

□ 특히 장기전세 주택에 대한 시민 선택의 폭을 넓히기 위해 현재 59㎡, 84㎡, 114㎡ 규모에서 50㎡, 75㎡규모를 추가하고, 114㎡를 102㎡로 축소하는 등 평형을 다양화할 계획이다.

□ 또 다가구 매입은 광진, 영등포, 도봉, 금천 등 임대주택 비율이 낮은 구 위주로 추진해 현재 강서, 노원 등에 밀집해 있는 공공임대주택 지역별 편중을 일부나마 해소하는데도 나선다.

<‘14년 5가구 이상 임대주택 사업자 ,20% 공익임대 전환시 임대료 일부 지원>

□ 아울러 임대주택 5가구 이상의 임대사업자에 대해서 20%를 공익임대로 전환하는 ‘공익임대사업 제도’도 국토부와 협의를 거쳐 용역과 시범사업 등을 통해 빠르면 2014년부터 시행하고, 임대사업자에게는 임대료 일부를 지원한다.

○ 임대주택사업 활성화 및 미분양해소를 위해 리츠․펀드 등 법인주택 투자를 유도하기 위해 청약률, 임대수요 등을 감안, ‘12년부터는 일정부분 임대용 주택을 분양받을 수 있도록 할 예정이다.

 

2. 맞춤형 주거서비스로 저소득층 자활․자립형 주거복지 실현

□ 사회적 약자계층을 배려하는 맞춤형 주거복지도 틈새계층을 보듬고 공공서비스 사각지대를 촘촘히 하는 방향으로 한층 강화된다.

 

<주택바우처 8,200가구→5만 가구 확대, 철거세입자 등 약자계층 더 포괄>

□ 핵심적으로 서울시는 현재 최저생계비 120%미만인 자와 150%이하자 중 장애인, 국가유공자, 한부모 가정 등 8,200가구에 매월 4만 3천원~6만 5천 원을 지원하는 ‘주택바우처’를 2020년까지 5만가구로 확대 시행할 계획이다.

□ 지원 대상도 주거환경이 열악한 지하주택 거주자, 정비사업 철거세입

․ 주택바우처 연차별 확대계획 연 도 2010년 2011년 2014년 2020 가 구 수 5,600 8,200 13,000 50,000 지원금액 가구당 43~65천원 정부 주택바우처 도입시 지원대상 추가확대 및 지원금액 상향 추진

자, 영구임대주택 상실자, 비닐하우스․움막 거주자 등 사회적 약자계층을 더욱더 포괄하는 방향으로 확대하고, 지원금액도 연차별로 상향 조정할 예정이다.

□ 현재 영구임대주택 5개 단지에서 시범사업 중인 ‘주거복지상담사’를 2014년까지 17개 전 단지로 확대한다. 시는 주거복지상담사 운영을 통해 영구임대주택 입주민에게 사회적기업과 연계한 취업알선 및 각종 주거상담 서비스를 제공하고 있다.

□ 임대주택 입주자들의 주거자립을 촉진하기 위한 주춧돌 프로그램은 ‘11년 2천 세대에서 ’20년까지 1만 세대로 확대 지원할 계획이다.

주춧돌 프로그램은 입주자들이 정기적금 등을 월 5만원 단위 이상 2~5년 가입 시 은행 이자와 별도로 시에서 4.5%를 추가 지원하는 제도다.

 

<노후 공공임대주택 시설 개선에 매년 200억 투입, 장애인용 빨래방도 설치>

□ 노후화된 공공임대주택은 매년 국비․시비 등 매칭예산을 200억 원 이상 투입, 승강기공사와 발코니샷시 등의 시설을 개선하는 한편 장애인․고령자를 위한 빨래방도 설치할 계획이다.

□ 저소득층을 위한 서울형 집수리 사업은 ‘11년 580가구에서 ’12년까지 1,000가구 이상으로 확대하고, 쪽방거주자 등 비정상 가구까지 포함한다. 또 도배․장판․조명교체 등 단순 지원 위주에서 단열 및 창호공사 등 주거비용을 절감하는 방향으로 개선한다.

□ 한편, 시는 ‘12년까지 임대주택 입주자의 데이터베이스를 통합관리시스템으로 구축한다. 시스템이 구축되면 ‘13년부터는 현재 면적․유형 기준이던 임대료 부과가 사람․소득 기준을 적용한 부담능력을 기준으로 개선된다. 또 현재 7개 유형의 공공임대주택 종류를 3개 유형으로 단순화해 관리의 효용성을 높이게 된다.

 

3. 5대 권역별 주거지 관리체계 완성, 정비사업 공공역할 강화

□ 철거 후 획일적 아파트 건설에서 탈피, 지역별 특성을 살리고 보존하는 방식으로 전환한 재개발․재건축 등의 도시재생형 정비사업도 ‘5대 권역별 주거지종합관리계획’과의 연계 속에 10년의 시간을 거치며 완전히 정착, 완성시킨다는 계획이다.

○ 주거지종합관리계획에 따라 현재 뉴타운 지구의 재정비촉진지역 등 사업진행이 이뤄지고 있는 지역은 기반시설을 포함해 안정적 추진을 지원하고, 정비예정구역제는 기존 방침대로 단계적으로 폐지한다.

○ 대규모 정비사업구역에 대해서는 정비사업 속도조절을 통해 기존세대 이상의 주택공급과 함께 주변 전세가 안정을 관리해 나간다.

○ 역세권 개발 시엔 시간절약형 주거복합기능과 중심지 위계별 주거면적 차등 적용 등을 통한 주택공급 역량을 강화하고, 주거공간의 엔터테인먼트화 및 커뮤니티화 추진 등으로 지역문화와 생활지원 기능을 강화할 계획이다.

 

<순환용임대주택 2015년까지 5천호 확보 공급, 미수혜자에겐 임대료 보조>

□ 특히 정비사업구역 내 저소득 세입자를 위해 순환용임대주택 을 ‘15년까지 5,000호 확보해 공급하고, 미 수혜자에 대해서는 주택바우처를 통해 임대료를 보조해주는 등 철저한 시민 중심의 정비사업을 추진할 계획이다.

 

<서울휴먼타운은 100개소 지정․추진하고, 공공관리제도 비용 100% 시가 지원>

□ 고층아파트 일색의 재정비를 지양하고 저층주거지를 보존․관리하기 위해 도입한 서울휴먼타운은 ‘10년 시범사업구역 3개소를 시작으로 ‘14년까지 40개소, ‘20년까지 자치구별로 4개소씩 총 100개소를 지정․추진한다.

□ 아울러 재개발․재건축의 비용거품을 빼고 추진투명성을 확보하기 위해 도입한 ‘공공관리제도’는 민선5기에 120개 구역, ‘20년까지 200여 개 구역을 지원함으로써 제도 도입과정에서의 우려를 점차 해소하고 완전히 정착시킨다.

□ 예컨대, 추진위원회 또는 조합의 사업자금 조달을 원활히 하기 위해 융자한도를(10억 원 → 60억 원) 상향하고 절차를 간소화하는 한편, 추진위원회 구성 단계 폐지 등의 절차 간소화로 정비사업 기간을 단축하고 사업비도 절감한다.

□ 또 제도의 안정적 추진을 위한 자치구의 공공관리 비용 지원을 현행 30~70%에서 100%까지 市(시)에서 지원한다.

 

4. 라이프스타일과 환경 변화에 걸 맞는 미래주택 건설

<도시형 생활한옥, 세대분리형주택 등 미래형 주거모델 적극 개발, 보급>

□ 무엇보다 앞으로의 주택건설엔 저출산 고령화와 1인 가구 증가, 친환경가치 부각 등 급변하는 시민들의 라이프스타일 변화가 반영된다.

□ ▴전통한옥의 단점을 보완한 ‘도시형 생활한옥’ ▴일반주택과 의료시설의 장점을 결합해 어르신에게 적합한 ‘의존형 주택’ ▴저출산․고령사회에 대비해 여러 세대가 교류해 이웃을 만드는 ‘세대교류형 주택’ 등이 실리적 생활을 중시하는 미래형 주택의 사례다.

□ 시는 세대분리형 주택(2세대 주거), 주거+오피스 개념의 혼합형 주택(주택+오피스) 등 변형이 자유로운 주거모델도 적극 개발, 보급할 예정이다.

□ 아울러 21세기형 주거환경 변화에 따라 스마트폰 시대 정보통신 기술을 접목한 토탈생활서비스를 제공하는 한편, ▴가족형태의 변화에 대응하는 생활중시형주택 ▴재생에너지 자원 활용과 기후변화 특성을 고려한 패시브 하우스 주택(열이 밖으로 새 나가지 않도록 하는 환경중시형 주택) 등 미래형 주택 보급에도 나선다.

<가족형태의 다양화 등에 따른 미래형 주택 사례> ․저출산․고령사회에 대비 여러 세대가 교류, 이웃을 만드는 세대교류형 주택 ․일반주택과 의료시설의 장점을 결합, 도움이 필요한 노인을 위한 의존형주택 ․개인주택에 독립된 사무공간을 만든 재택근무용 주택 ․친환경 에너지․먹거리 수요 증가를 반영한 재배시설이 포함된 주거 ․전통한옥의 단점을 보완한 도시형 생활한옥

□ 또 미래에는 주택건설에도 친환경을 강조해, 건축물 에너지 총량제 시행, 에너지 감축목표 설정, 신재생 에너지 이용률 확대 등을 통해 난방비 걱정 없는 친환경 주택을 건설할 계획이다.

 

5. 커뮤니티와 정이 살아 있는 ‘아파트 주민주권시대’ 선도

□ 서울시는 그동안 관리사무소와 입주자대표회의가 독점해온 아파트 관리를 주민중심으로 전환하는 ‘아파트 주민주권시대’ 선언(2010.8) 정책을 지속 추진해, 서울시내 주택의 58%를 차지하고 있는 공동주택의 분쟁을 줄이고 커뮤니티와 정이 살아 있는 주거환경을 선도할 계획이다.

○ 우선 ‘14년까지 전문가 자문단 운영, 회계프로그램 보급 등 투명성 강화 7개 사업에 33억 원, 주민참여검수제, 회의과정 공개 등 시민참여 강화 6개 사업에 60억원, 공동체 활성화를 위해 12개 사업에 89억 원 등 총 25개 사업에 182억 원을 투입한다.

 

<‘20년 모든 공동주택에 전문주택관리제도 도입, 커뮤니티 전문가 배치 의무화>

□ ‘15년부터는 공동주택 의무관리 대상을 300세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하고, ‘20년까지 모든 공동주택에 대해 전문 주택관리제도 도입하고 커뮤니티 전문가 배치를 의무화 할 예정이다.

□ 서울시는 이번 가이드라인이 실제로 완성되기 위해선 중앙정부가 법령개정과 권한이양․위임 및 국고지원, 지역주민과의 협력 등을 통해 지역적 자율성을 확보해주는 것이 절실히 요구되는 만큼 능동적인 협의를 해 나가겠다고 밝혔다.

 

1. 주택시장 여건의 변화

? 인구․사회 구조의 변화

•1-2인가구 증가(‘10년 150만가구 42%) → ’20년 180만가구(47%) •고령화 비율(‘10년 9.4% → ’20년 14.9%, ‘30년 22.3%) •주택수(‘10년 328만호 → ’20년 363만호)

? 주택점유 형태의 변화

•집값은 향후 10년간 안정화 유지 전망 ⇒ 부담가능한 도시형생활주택 등 소형주택 수요 증가 •주택 점유형태의 변화 (자가 47% → 52%, 전세 28%→18%, 월세 23%→30%)

 

2. 5대 최우선 중점 추진과제

①. 수요에 대응한 부담가능한 주택 『72만호 이상』 공급

• 주택 수요(67만)에 적극 대응한 주택 72만호 이상 공급 - 주택멸실 대체(37만호) + 1~2인 가구및 소득 증가 등(35만호 순증 공급) ⇒ ‘20년까지 주택보급률 95% 목표 • 시프트를 포함한 임대주택 20만호 공급, 저소득층 획기적 주거안정 도모 - ‘10년 16만호 ⇒ ’20년 36만호 확보 • 공공임대주택 지역별 편중(노원, 강서구) 해소 • 긴급 위기가정 단기임대주택 확보 운영(연 100호씩) • 기초생활수급자 등 최저소득계층용 12,000호 공급 “입주대기 해소” - 다가구 주택 매입(7,000호), 임대주택 공가 “영구임대주택” 으로 5,000호 전환 • 공익임대제도 사업 시행(‘14년) - 5가구 이상 임대사업자에 대하여 20%를 공익임대로 전환

 

②. 저소득층 주거자립을 위한 『맞춤형 주거복지』 실현

• 주택바우처 대상 대폭확대 (‘11년 8,200가구 → ’20년 5만가구로 확대) - 기존대상자를 포함한 비닐하우스․쪽방․지하주택 거주자까지 확대 • 자활․자립지원 영구임대주택 주거복지 상담사 배치 확대 - ‘11년 5개단지 → ’14년 17개 단지 • 주춧돌프로그램 지원․확대 (‘11년 2,000가구 → ’20년 10,000가구) - 정기적금 또는 주택마련저축 가입(2~5년) ⇒ 은행이자 + 서울시 지원(4.5%) • 공공임대주택 노후시설 환경개선 지속 추진 , 빨래방 등 주민편의시설 설치 - 가양4단지 복지동 건립(복지인프라 구축 및 무장애 주택 건설) - ‘14년 준공 • 서울형 집수리 연 1,000호 이상 지속 추진(100만원 ⇒ 200만원 한도 상향) - 도배, 장판 교체 등 단순 지원 → 단열․창호공사 등 주거생활 환경방식으로 개선 • 임대주택 입주자 통합관리시스템 구축, 부담능력에 따른 임대료 차등화 실시 • 공공임대주택 7개 유형 → 3개 유형으로 단순화

③. 주거지 관리체제 완성과 정비사업의 공공역할 강화

• 5대 생활권단위의 주거지종합관리계획의 완성 - 거주지의 특성 반영 + 도시의 체계적 관리 - 개별적인 정비사업에 의한 기반시설 연계성 부족 해결 - 대규모 멸실구역 정비사업 속도 조절 → 주변 전세가 안정 도모 • 정비사업․뉴타운 추진방안 - 사업이 진행되고 있는 지역의 안정적 사업 추진 및 기반시설 지원 - 기존세대수를 고려한 주택공급 및 정비사업 속도 조절(주변전세가 안정 도모) • 서울 휴먼타운 100개소 지속 추진, 저층 주거지 경쟁력 확보 • 정비구역 세입자를 위한 순환용 임대주택 ‘15년까지 5,000호 확보 공급 • 공공관리제도 사회적 우려사항 해소, 공공관리제도의 안정적 추진 - 조합융자 한도 상향(10억→60억), 추진위 폐지, 자치구 공공관리 비용 100% 지원

 

④. 미래에 대응한 주택건설

• 라이프 스타일, 에너지 절감, 친환경에 능동적 대응한 서울 미래주택 건설 • 신재생 에너지 이용률 확대 등 난방비 걱정 없는 친환경 주택 - 에너지 감축목표 설정(‘20년까지 업무용 25%, 공동주택 21% 절감) • 건물에너지 소비량 → 건축물관리대장 기록 관리

 

⑤. 아파트 주민주권시대 선도

• 공동주택 건설시 인센티브 제공, 양질의 국공립 보육시설 확충(‘11년 하반기) • 택지지구 공공임대주택 중 고령자 위한 배리어 프리화주택 3%이상 의무 건설 • 공동주택 관리 투명성 확보 및 커뮤니티 활성화 사업 연차별 확대 추진 - 4년간 25개 사업 182억 투입, 투명성 확보 및 커뮤니티 활성화 - ‘14년까지 의무관리대상을 300세대 ⇒ 100세대 이상으로 확대 - ‘20년까지 전문주택관리제도 도입, 커뮤니티 전문가 배치 의무화

⑥. 2020 서울주택종합계획 실천 방안

• 중․장기적 주택정책 수요 적극 대처 → 서울시 역량강화 집중 • 법령개정, 중앙정부의 국고지원, 권한이양․위임, 주민협력 소통강화