재개발 근린상가 투자에 대한 Q&A(펌)

재개발추진지역 및 예정지역에 상가 매입에 대한 질문이 증가하고 있습니다. 상가를 보유해도 아파트 입주권을 받을 수 있는지에 대한 내용입니다 참고 하세요.

Q. 재개발 근린상가에 투자에 대한 문의입니다. 현재 집을 소유하고 있기에 1가구 2주택에 해당하지 않는 투자처를 찾다보니 재개발지역의 근린상가를 구입해서 상가나 아파트 입주권 받을 수 있는 투자처를 찾고 있습니다.

재개발 지역의 상가소유권도 아파트 입주권을 받을 수 있는지요? 입주권을 받을 수 있다면 재개발 지역의 집을 소유한 사람들과의 순위는 어떻게 되는지요?
아직 재개발 확정은 안됐으나 가능성이 높다는 곳에서 신축 상가도 나오고 있습니다. 투자할 만 한지요?


A. 재개발지역의 조합원은 조합이 시행하는 구역내 토지 및 건물 소유자 및 지상권자입니다. (도시 및 주거환경정비법 제19조 참고)

때문에 주택등의 건축물을 소유하고 있는 경우 건물크기, 용도, 지분크기 등에 상관없이 조합원 자격이 주어집니다.

다만 근린상가 보유자의 경우 현재 사업자등록을 하고 상가 용도로 사용하고 있으며 종전건축물 가격이 최소단위 분양가액 이상인 경우 재개발 후 상가 배정받을 권리는 1순위입니다.

통상 재개발을 해도 종전 근린생활시설 대비 상가공급량이 많지 않습니다. 종전건축물로 상가를 보유하고 있더라도 대부분 소형 상가라는 점에서 최소단위 분양가액 이상 권리가액 평가받기도 쉽지 않아 실제 상가 배정은 쉽지 않습니다. 대부분 주택 입주권을 받게 됩니다. 과거 길음뉴타운 내 재개발 구역에서 상가 소유자들에게 입주권이 주어진 사례가 있습니다.

주택입주권을 받을 때 공급면정 배정 등 순위 결정은 권리가액 순에 따릅니다. 주택보유자와 경합시 보유 건축물의 용도에 따라 달라지는 것이 아니고 감정평가에 의한 권리가액에 따라 결정됩니다.

따라서 재개발지역 투자시 용도 보다는 권리가액이 높은 곳에 투자해야 합니다. 상가를 매수하더라도 지분이 작고 그로인해 권리가액도 낮게 나온 다면 자칫 청산대상이 될 수도 있기 때문입니다.

최근 일부 개발예정지에서 상가를 신축 분양하고 있습니다. 노후된 단독주택을 허물고 소규모 상가나 빌라를 신축해 합법적인(?) 지분쪼개기를 하는 것입니다. 절차나 조합원자격에는 문제되지 않습니다.

하지만 신축 상가 및 빌라 대지지분은 13~16㎡(4~5형)으로 작습니다. 때문에 향후 아파트 입주권을 받을 수 있는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.

증가하는 신축 건물만큼 조합원수가 증가하고 대형지분이 많은 곳에서는 상대적으로 권리가액이 밀릴 수 있습니다. 무엇보다 신축 건물 증가로 재개발추진구역내 노후도를 충족하기 어려워 사업은 장기화될 수 있다는 점 주의해야 합니다.



재개발 투자자 대부분 주택보유자로 양도소득세 중과세(50~60%)를 고려해야 한다. 상가는 주택이 아닌 만큼 중과세를 피할 수 있다는 점에서 새롭게 부각되고 있는 것이다.

비록 양도소득세 비과세 혜택은 없으나 양도차익에 따라 9~36%로 중과세에 따른 50~60%보다 세율이 낮아 실질 수익을 좀 더 올릴 수 있다는 장점이 있다.

주택보유자와 동일하게 아파트 입주권을 받을 수 있다면 상가는 유주택자에게 재개발 틈새상품이 되기 때문이다.

단, 소형지분의 경우 청산대상이 될 수 있는지 여부, 신축상가 증가지역은 개발 지연 등의 문제가 나타날 수 있어 투자 위험요소는 충분히 분석해야 한다.