국제업무지구 계획안(07,8)

 

 

 

자문번호	제   호		자 문 사 항
자    문 년 월 일	2007. 8.   . (제   회)

도시관리계획(용산 제1종지구단위계획구역내 용산국제업무지구 특별계획구역)변경 결정

서울특별시도시?건축공동위원회자문

제 출 자	서울특별시장
제출년월일	2007.  8.   .

1. 자문주문

    서울특별시 도시관리계획(용산 제1종지구단위계획구역내 용산국제업무지구 특별계획구역)변경 결정에 관한 부의안건에 대하여 다음과 같이 자문한다.

가. 특별계획구역 결정조서

◦ 특별계획구역 결정조서 : 변경없음

구분	구 역 명	위   치	면  적   (㎡)			비  고
			기정	증감	변경후
기정	용산국제업무지구 특별계획구역	서울시 용산구 한강로 3가 40-1번지 일대	442,575	124,225	566,800	서울특별시고시 제2001-229호 (2001. 7. 10)

나. 지구단위계획 결정 조서 : <별첨2 참조>

2. 상정사유

◦ 우리시에서는 서울국제화를 위한 도시구조개편과 전략지역 개발계획을 수립하여 용산 국제업무지구를 국제업무기능의 부도심으로 개발하고자, 2001년 7월 지구단위계획을 수립하였음.

◦ 한국철도공사로부터 지구단위계획 변경(안)에 대한 도시건축공동위원회 자문요청이 있어 2007. 3. 28일을 자문하였고, 자문 결과 등에 따라 2007. 4. 19일부터 현재까지 서울시와 코레일간 공동 협의체(T/F팀)을 구성하여 논의된 사항에 대하여 자문을 상정함.

    <세부내용은 별첨1 참조>

3. 도시관리계획 사항

◦ 용도지역 : 제3종일반주거지역

◦ 용도지구 : 해당사항 없음

◦ 도시계획시설 : 대로2-1, 대로3-2, 완충녹지➁

4. '07년 제6차 서울시도시․건축공동위원회 자문 결과(’07. 3.28)

◦ 용산국제업무지구 전체를 동시 개발할 경우 발생할 업무․상업시설의 수요를 분산하고, 교통․도로 등 도시기반시설에 미치는 영향을 고려하여 5만평을 금번 개발대상에서 유보.

     ※ 유보된 토지는 향후 광역교통시설의 개선사업과 병행하여 주변지역과의 연계개발 고려

◦ 교통영향평가 등에서 필요하다고 예상되는 광역교통개선사업 소요비용을 철도공사에서 부담하는 조건으로 아래와 같이 건축기준 적용.

    - 용 적 률 : 2001년 수립된 지구단위계획상 용적률(580%)을 준수

    - 최고높이 : 랜드마크는 350m이상 620m이하로, 랜드마크 주변은 250m이하, 그 외 지역은 100～150m로 함

    - 용도지역 : 철도공사 제안 수용

    - 주거비율 : 5만평을 제외한 사업부지 면적의 20%를 주거복합건축물의 부지로 함

     ∙ 다만, 위 두 가지 조건사항을 이행하지 못할 경우는 2001년 수립된 지구단위계획 건축기준에 따라야 함.

※주요 계획안 비교

구 분	서울시 지침 (2001. 7월)	공모안 (2006. 12월)	KORAIL 자문제안 (2007. 2월)	서울시 자문결과 (2007. 3월)
용 적 률	평균 580%	평균 1000%	평균 610%	580% 유지
랜드마크	350m 이하	350m 이상	600m 이하	350m이상, 620m 이하
용도지역	준주거 일반상업	제3종일반주거 일반상업	제3종일반주거, 준주거, 일반상업, 중심상업	KORAIL(안) 수용
주거비율	일반상업 주거불허	주거비율 50% 이하	준주거+일반상업 주거 허용	KORAIL(안) 수용 우선 사업지의 20%

5. 서울시와 코레일 합동 협의체(T/F팀) 결과

[T/F팀 구성]

◦ T/F팀 위원

    - 서울시 : 도시관리과장, SH공사 정현규실장, 서울대 최막중교수

               시정개발연구원 박현찬박사

    - 코레일 : 한영철기획팀장, 국토연구원 정석희박사, 수원대 김철홍교수,

               철도기술연구원 이경철 박사

◦ 회의 개최 : 매주 1회 개최 (T/F팀 회의 : 8회, 실무회의 : 5회)

[T/F팀 논의 결과]

◦ 용산국제업무지구 구역 확장 (남측 서부이촌동 포함)

◦ 추가지역 현황

    - 세대수                        - 동수

     

주 용 도	세 대 수
근린생활시설	40
다세대	39
단독(다가구)	23
아파트	1,598
연립주택	493
총    계	2,193

주 용 도	세 대 수
근린공공시설	1
근린생활시설	43
노유자시설	3
다세대	13
단독(다가구)	27
문화집회시설	1
아파트	25
아파트 부속건물	3
연립주택	60
종교시설	3
창고시설	1
철도 관련 건물	38
총  계	218

    - 아파트 현황

     

구      분	동수	세대수	준공년도
대림아파트	4	638	1994
성원아파트	2	340	2001
동원아파트	2	103	2005
중산아파트	6	266	1970
시범아파트	8	288	1970

[공간구조 구상 : 도시중심축(조망축) 설정]

◦ 남산 정상 ～ 용산국제업무지구 중앙부 ～ 63빌딩을 잇는 조망축

   

[공간구조 구상 : 토지이용계획]

◦ 랜드마크 : 도시중심축 중앙에 위치

◦ 수변지역 : 유람선 선착장, 한강시민공원 등과 연계할 수 있는 시설 배치

◦ 지구 중심부는 중심상업지역, 주변으로 일반상업지역을 배치하여 상업․업무 및 주상복합 시설 배치

◦ 랜드마크를 정점으로 하는 스카이라인 형성

  

[공간구조구상 : 녹지축(보행축) 개선]

◦ 한강 ～ 랜드마크 ～ 용산역 ～ 국제빌딩 주변 ～ 민족공원을 녹지축으로 연결하여 걸어서 한강까지 접근할 수 있도록 계획

◦ 철로의 데크화로 녹지공원 조성

    

[광역교통개선 대책]

   

6. 도시관리계획(안)에 대한 관련부서(기관) 검토결과

◦ 도시건축공동위원회(2007. 8. 1) 의견청취 결과

    - 주요의견 내용

       ․서울시에서 사업이 추진될 수 있도록 원칙적으로 협조하여야 함.

       ․개발밀도를 상향하는 것은 가능하나, 추가적인 공공 기여 필요

       ․용 적 률 : 서울시(안) 유지해야 한다는 안과 과감하게 상향해야 한다는 의견 제시

       ․기반시설 면적 : 40%는 유지하되, 35%까지 하향도 고려

       ․구역 분리 경계선은 지금은 확정하지 말 것.

    - 도시․건축공동위원회 자문('07. 8.16)시 아래 사항을 보고할 것

       ․기반시설 면적은 개략적인 토지이용계획을 수립하여 판단(학교 2개소, 동사무소, 우체국, 도로, 공원, 문화시설 등)

        ▷ 검토결과 : 기반시설 40%정도면 적정

        

소계	학 교	도 로	공 원	공공청사	문화시설	비고
203,184	24,434 (초등,중학교)	111,550 (종전 계획)	45,700 (사업대지 9%)	1,500 (동사무소 등)	20,000
40%	4.8%	22.0%	9.0%	0.3%	3.9%

          ※타지역 사례

        

구분	소 계	도 로	공 원	공공청사	기 타	비고
은평 뉴타운	55.5	14.1	24.6	1.3	15.5
교남 뉴타운	35.2	13.1	7.8	2	12.3
합정 균형발전촉진지구	41.5	37.9	1.0	0.1	2.7
용산역 전면 도시환경정비사업	48.9	35.9	13.0	0	0

       ․용적률은 조례 범위까지 확대 가능한지 검토(평균 용적률 593% → 608%)

         ▷ 검토결과 : 조례범위까지 확대하여도 타 구역과 비슷한 것으로 사료됨

      ※타지역 사례

       

구     분	평균 용적률	비고
중구 다동, 을지로2가 도시환경정비사업	720%
영등포구 여의도동 업무단지	640%
강남구테헤란로(강남역? 선릉역)	430%

◦ 도시계획위원회(2007. 8. 8) 의견청취 결과

   -  주요의견 내용

       ․기반시설은 서울시(안)대로 40% 유지

          (초등, 중학교 , 동사무소, 도로, 공원, 문화시설 등)

       ․용적률은 조례 범위까지 확대

          (평균 용적률 593% → 608%)

       ․기타 주요 의견

           ▷ 국제현상공모를 통해서 한강르레상스를 구현할 수 있도록

           ▷ 좋은 계획이 선정될 수 있도록 심사기준 조정 권유

           ▷ 최고높이는 620m로 하되, 향후 개발계획을 수립시 여건을 보아 추가 완화가능

◦ 실무 협의회 논의 결과<별첨3>

7. 코레일 요청 사항

◦ 개발규모 : 전체 상업지역 및 용적률(623%이상)

◦ 기반시설 : 30%(철도 포함, 제외시 21.9%)

◦ 주거비율 = 50 :50

◦ 기    타 : 2007. 8월 초까지 협의완료 희망

※ 요청 배경

   - 철도공사에서 소유한 토지(107,900× 3.3㎡ )를 매각 대금을 최소한 3조8천억원으로 확정(평당 35백만원)

   - SPC의 순이익 20% 보장

8. 서울시 의견

【개발 밀도 검토】

◦ 총 566,800㎡ (당초:396,471㎡, 확장:111,275㎡, 철도:59,054㎡)

    - 당초 면적의 28.1% 증가(철도 제외)

구분			자문결과 반영(07.3)		서울시(안)			코레일(안)
			토지면적	연면적	토지면적	지상층연면적		토지면적	지상층연면적
조 건			?기존 구역만 개발		?주거 연면적 면적 = 자문결과 + 구역확대지역 수용 ?용적률 : 주상복합부분은 조례상 최대치 적용 ?기반시설 : 40%			?주거 연면적 면적 = 서울시(안)보다 12.7% 증가 ?용적률:전 지역 조례상 최대치 적용 ?기반시설 : 27.4%
개발 총 면적 (㎡)			221,287	1,284,969	304,562 (83,275)		1,806,388 (521,419)	368,420 (147,133)		2,296,788 (1,011,819)
			-		37.63%		40.57%	66.49%		78.74%
토 지 이 용	주거	㎡	88,515	315,556	147,863		605,536	162,522		682,592
		%	22.3	24.6	29.1		33.5	32.0		29.7
	업무· 상업	㎡	132,772	969,413	156,699		1,200,852	205,898		1,614,196
		%	33.5	75.4	30.9		66.5	40.6		70.3
	기반시설 (철도포함시)	㎡	175,184	-	203,184		-	139,326		-
		%	44.2 (50)	-	40.0 (46.3)		-	27.4 (35)		-
평균용적률(%)			580.7%		593.1%			623.4%

【부동산 대책 수립․ 시행】

◦ 토지거래 허가 구역 지정

   - 지정 시기 : T/F팀에서 용산국제업무지구 개발 계획 발표시

   - 지정 범위 : 한강로 일대

   - 문  제  점 : 개발시기까지 장기간 소요됨에 따른 민원 우려

◦ 주택거래 신고지역 지정

   - 지정시기 : 2004. 5. 25

   - 제한대상 : 주거전용면적이 60㎡ 초과하는 아파트

   - 제한내용 : 실거래가 6억초과시 자금조달계획서 제출, 실제입주여부를 신고

◦ 개발행위허가(건축허가) 제한 지정

   - 지정시기 : 2007. 7. 23

   - 제한기간 : 용산국제업무지구 지구단위계획 변경결정시 까지

   - 제한내용 : 건축허가, 건축신고, 다가구 → 다세대 변경

【최종 서울시 의견】

◦용도지역(철도 제외시)

   - 일반주거지역 : 203,184㎡ (40.0%)

       ※ 문화시설 등은 계획에 따라 일반상업지역으로 변경될 수 있음

   - 준 주 거 지 역 : 22,129㎡ (4.4%)

   - 일반상업지역 : 235,520㎡ (46.4%)

   - 중심상업지역 : 46,913㎡ (9.2%)

◦주거허용비율(주거 : 비주거)

   - 준 주 거 지 역 : 22,129㎡ (10:0)

   - 일반상업지역 : 125,734㎡(7:3)

◦용 적 률 : 608.5%(조례상 최대치 적용)

◦기반시설 : 40%(철도제외)

    ※ 서부이촌동을 포함한 개발이 불가능할 경우는 2007.3.28 자문결과 적용

◦ 기  타

   - SPC 선정방식 개선(권고) 및 부동산 대책 시행

   - 구체적인 개발계획은 국제현상공모 방식으로 추진

   - 아래 기타 반영할 사항을 수용할 것.

【기타 반영할 사항】

◦ 서울시에서 제시하는 토지이용계획, 밀도계획 및 높이계획 등에 적합하여야 한다.

   - 최고높이는 건축계획 등을 감안하여 필요시 완화 가능함.

◦ 국제업무지구에 적합한 건축물의 용도가 입지하도록 계획하여야 한다.

   - 『2020서울도시기본계획』에서 제시한 “주요 유치기능으로 국제업무, 첨단 정보업무단지의 조성과 더불어 기존 전자유통단지 기능의 활성화, 역주변 정비 및 도입될 도시의 기능은 기존 도심부와 상호 보완적인 관계를 갖도록 설정”하는 내용을 검토․ 반영하여야 한다.

◦ 상한용적률은 획지별로 기반시설을 금번 검토 내용(지침)보다 추가 제공(기부체납)하는 경우에 도시계획조례시행규칙제3조제1항제1호다목을 적용한다.

◦ 국제업무지구(구상도) 개발과 한강르네상스를 구현하기 위한 SPC의 제안이 필요하고, 한강으로부터 열린 공간으로 확보를 위한 통경축 등을 계획하고, 이에 부합되는 토지이용계획, 건축계획을 수립하여야 한다. 특히 국제적인 계획을 수립하기 위하여 국제현상 공모를 하여야 한다.

   - 확대되는 지역(서부이촌동)은 일반주거지역, 준주거지역을 적정 배치하고, 필요시 일반상업지역도 총량의 범위안에서 배치할 수 있다.

   - 당초 코레일 부지에 위치한 일반주거, 준주거지역은 일반상업지역으로 변경하되, 공원은 일반주거지역으로 지정한다.

◦ 금번 검토된 교통처리계획(별첨3)은 기본적으로 반영하고, 추후 개발규모가 결정되는 시점에서 원효로 및 한강로의 교통상황 등을 고려한 교통영향평가 및 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(제9조)에 의한 광역교통개선대책을 통하여 결정한다.

   - SPC에서 용산역을 거점으로 한 모노레일 등 신교통 수단을 제안하여야 한다.

  - 하나의 노선을 각각 다른 시행자가 건설할 경우 반드시 상호 협의하여 반영하여야 하며, 가능하면 먼저 시행하는 자가 전체 노선에 대한 기본 및 실시설계를 실시하여야 한다.

◦ 녹지축은 남산 ～ 용산공원 ～ 용산역 ～ 용산국제업무지구 ～ 한강을 연계하는 구상(안)을 실현되도록 계획한다.

◦ 사업부지내 기존 주택 소유자를 위한 아파트(주상복합)을 건립 공급하고, 세입자를 수용할 수 있는 임대주택 건립부지를 사업부지안에 별도 확보한다.

◦ 사업의 성격상 년차별, 단계별로 추진하도록 계획을 수립하되, 기반시설은 우선하여 설치하여야 한다.

◦ SPC 선정기준은 개발계획이 우수자가 선정될 수 있도록 점수 배점을 개선하고, 서울시가 추천하는 심사위원(전체의 1/3)을 참여시켜야 한다.

◦ SPC가 추가되는 서부이촌동지에 대한 개발방법과 개발방법에 따른 구역 분리 여부 등을 제안하되, 국제업무지구 전체에 대한 조성계획(마스터 플랜)은 SPC 선정시 제출하여야 한다.

    - 만약, SPC가 지구에서 전체를 개발할 경우 SPC에 서울시(SH공사)가 5% 지분으로 참여하되, 주요사업계획의 수립(변경), 사업추진방법 등에 대하여는 주주 만장일치로 결정하도록 한다.

◦ 개발이익이 사회환원될 수 있는 계획을 검토하여야 한다.

   (예 시)

    - 서울시내 철도 역사 Up-Grade 계획

    - 한강철도 조명계획 등

◦ SPC가 선정된 후 용산국제업무지구 조성관련 국제공모를 통해서 좋은 계획을 수립하고, 필요시 국제세미나 개최하여야 한다.

◦ 종전 도시․건축공동위원회 자문(2007. 3. 28)을 위한 관련부서 의견은 상기 내용과 상충되는 않는 범위내에서 반영하여야 한다.

9. 향후추진 일정

◦ 2007. 12 : SPC 선정

◦ 2009. 6 : 도시개발구역 지정 및 기본계획 수립

◦ 2010.12 : 실시계획 인가[지구단위계획(세부개발계획) 수립]

◦ 2011. 1 : 공사 착공(시행)

< 별첨1 >

■ 대상지 개요

◦ 위    치 : 서울시 용산구 한강로 3가 40-1번지 일대

◦ 면    적 : 566,800㎡ (당초 : 442,575㎡, 증가 124,225㎡)

◦ 용도지역

   -제3종일반주거지역

◦ 용도지구

   -해당없음

위  치  도

■ 항공사진

■ 항공사진

■ 현황종합분석

구 분	주 요 현 황	계 획 과 제
입지	?용산 부도심 ?용산국제업무지구 특별계획구역	?용산역세권의 입지특성을 살린 국제업무지구로서 체계적인 개발추진계획수립
토지이용	?수도권철도차량관리단, 용산물류센터, 용산차량사업소, 우편집중국 ?대상지 서측 도로변을 따라 소규모 상업시설 입지	?업무,공공행정,도심주거와 용산국제업무지구위상강화를 위한 토지이용계획 수립 ?일부 사유지에 대한 사전협의 필요
교통	?광역철도 접근성이 우수하며 한강로, 원효로가 한강교량을 통해 도심으로 연결되나 간선도로로부터의 접근성이 좋지 않음	?사업지구 외곽부와 대상지내로의 효율적교통동선체계 계획 ?사업지구 외곽의 동서지역 연결문제검토
기타	?철도노선에 의한 단지 양분 ?한강조망 및 주변의 용산민족공원(조성예정)입지	?단지이용의 효율성을 위한 Deck등 입체적 계획 필요 ?용산복합역사와 사업지구간의 연계와 공원녹지축 연계방안 검토

현 황 종 합 분 석 도

< 별첨2 >

□ 지구단위계획 결정조서

1) 토지이용 및 도시기반시설에 관한 결정조서

가) 용도지역․지구 결정조서

  (1) 용도지역

    ◦ 용도지역 변경(결정)조서

구  분		면  적(㎡)			구성비 (%)		비  고
		기 정	변 경	변경후
합  계		566,800	-	566,800	100.0	(100.0)
주거지역	소 계	566,800	감)282,433	284,367	50.2	(44.4)
	일반주거지역	566,800	감)304,562	262,238주1)	46.3	(40.0)
	준주거지역	-	증) 22,129	22,129	3.9	(4.4)
상업지역	소 계	-	증)282,433	282,433	49.8	(55.6)
	일반상업지역	-	증)235,520	235,520	41.5	(46.4)
	중심상업지역	-	증) 46,913	46,913	8.3	(9.2)

주1 : 일반주거지역중 도로 및 문화시설은 계획에 따라 일반상업지역으로 변경될 수 있음

(   ) : 철도(59,054㎡) 제외시

  - 용도지역 변경사유서

위  치	용도지역		변경사유
	기 정	변 경
용산구 한강로 3가40-1번지 일대	제3종 일반주거지역	준주거지역	?서울특별시고시 제2001-229호로 기결정된 용산국제업무지구 특별계획구역계획상 준주거지역(주거복합용지)으로 변경을 제시하고 있어 이를 반영함
		일반상업지역	?서울특별시고시 제2001-229호로 기결정된 용산국제업무지구 특별계획구역계획상 일반상업지역으로 변경을 제시하고 있어 업무 및 주거복합용지에 대해 일반상업지역으로 변경함
		중심상업지역	?국제업무지구로서 LandMark 건축물 입지를 통하여 국제적 위상을 높이기 위해 중심상업지역으로 변경

(2) 용도지구 : 해당없음

나) 도시기반시설 결정조서

(1) 교통시설

  (가) 도로

    ◦ 도로 결정조서 : 변경없음

구분

규  모

기 능

연장 (m)

기 점

종 점

사용 형태

주요 경과지

최초 결정일

비 고

등급

류별

번호

폭원 (m)

기정

대로

2

1

30

주간선 도로

184

원효로3가 (대2-61)

한강로3가 40-1

일반 도로

용산 전자상가

‘01.7.10

구역내 51m

기정

대로

3

2

25

보조 간선 도로

135

한강로3가 173-1

한강로3가 40-1

일반 도로

한강로 3가

‘01.7.10

구역내 75m

※사업부지내 도로는 도시개발사업시 추후 지정

(2) 도시공간시설

  (가) 녹지

   ◦ 녹지 결정조서 : 변경없음

구 분	도면표시번호	시설명	시설의 세분	위  치	면  적(㎡)			비  고
					기 정	변 경	변경후
기정	2	녹지	완충녹지	경의선 철도변 (40번지 일대)	7,582	-	7,582	구역 내 2,909㎡

※사업부지내 공원(녹지)은 도시개발사업시 추후 지정

2) 가구 및 획지에 관한 결정조서

    ◦ 토지이용계획

구  분		용도지역	면적	구성비(%)		비  고
합  계		-	566,800.0	100.0
획지	소 계	-	304,562.0	53.7	(60.0)
	주거복합	준주거지역	22,129.0	3.9	(4.4)
	주거복합	일반상업지역	125,734.3	22.2	(24.8)
	상업, 업무		109,785.7	19.3	(21.6)
	상업, 업무	중심지상업지역	46,913.0	8.3	(9.2)
기반시설	소 계	-	203,184.0	35.9	(40.0)
	공원	일반주거지역	45,700.0	8.1	(9.0)
	학교 및 공공청사		25,934.0	4.6	(5.1)
	도로	일반상업 또는 일반주거지역	111,550.0	19.7	(22.0)
	문화시설		20,000	3.5	(3.9)
철도		일반주거지역	59,054.0	10.4	(0.0)

(   ) : 철도 제외시

    ◦ 가구 및 획지에 관한 변경(결정)조서 : 변경없음

구   분	가구 및 획지계획	비 고
기  정	? 대형 : 10,000㎡이상 ? 중형 : 5,000～10,000㎡ ? 소형 : 5,000㎡미만 권장	특별계획구역 지침

3) 건축물의 용도 및 규모에 관한 결정조서

가. 건축물의 용도

    ◦ 용도계획 변경(결정)조서

구 분	기 정 (특별계획구역 지침)	변 경	비 고
권장용도	?업무, 공공행정, 도심주거	?업무, 공공행정 및 도심주거와 용산국제업무지구 위상강화를 위해 공모제안자가 제시하고 서울시도시계획위원회에서 인정하는 용도

     - 용도 변경사유서

구  분	변경 사유서
용 도	?국제적인 업무지구에 부합하는 용도도입을 위해 현상설계를 추진중이며, 이를 통해 용산국제업무지구 용도계획을 수립하고자 함

나. 건축물의 건폐율

    ◦ 건폐율 변경(결정)조서

구  분	건 폐 율(%)		비 고
	기 정	변 경
제3종 일반주거지역	-	50%이하	서울시 도시계획조례 제54조
준주거지역	-	60%이하
일반상업지역
중심상업지역

다. 건축물의 용적률

    ◦ 용적률 변경(결정)조서

구    분			용 적 률(%)
			기준 용적률	허용 용적률	상한 용적률
기 정	업무 및 공공행정		300	500, 600, 800
	주상복합		-	250
변 경	중심상업지역	업무(LandMark)	250	720	1,000
	일반상업지역	업무 등	250	580	800
		주거복합	250	600	800
	준주거지역	주거복합	250	350	400
	제3종 일반주거지역		-	250	-

     - 용적률 변경사유서

구 분	변경 사유서
용 적 률	? 용도지역변경지역의 용적률 조정에 관한 서울시조례시행규칙에 의거해 기준용적률과 허용용적률을 조정하며, 법정용적률을 상한용적률로 계획함

    ◦ 용적률 완화계획 : 변경없음(용산 제1종지구단위계획에 따름)

    ◦ 상한용적률 적용기준

항 목	계획지침	적용산식
상  한 용 적 률	?획지면적의 일부를 공공시설부지(도로, 공원, 녹지, 하천 등)로 설치?조성하여 기부체납하는 경우 추가로 부여되는 용적률 ?별도 산식에 의하여 결정하되 서울시도시계획조례시행규칙제3조에 의한 계산치 범위 안에서 허용	? 상한용적률 산식 상한용적률=(기준용적률+용적률인센티브의 합)×(1+1.3×가중치×a) 단, 가중치=사업부지용적률에 대한 공공시설제공부지의 용적률(2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중평균한 용적률) 비율 ? a = 공공시설을 제공하는 면적 / 공공시설을 제공한 후의 대지면적

라. 건축물의 높이

    ◦ 높이 변경(결정)조서

구  분	높이(m)			비  고
	업 무	공공행정	주상복합
기 정	100, 150, 350	150	150
자문결과 (’07.3.28)	? Landmark : 350m이상 620m이하 ? Landmark 주변 : 250m이하 ? 그 외 지역은 100～150m
금 회	?변경 없음

    ◦ 높이제한 완화내용

항 목	완화조건	산정식
최고높이 완화	기부체납시	최고높이×[1+(공공시설을 제공하는 면적/공공시설을 제공하기전의 대지면적)]

※ 완화된 최고높이는 지정된 최고높이의 1.2배를 초과할 수 없음

4) 건축물의 배치․형태 등에 관한 결정조서

    ◦ 건축물의 배치․형태결정조서

구    분	기 정	변 경	비 고
건축물 배치 (건축한계선)	?간선가로변 10m ?이면도로변 5m ?공원/녹지변 3m	?간선가로변 10m 이상 ?이면도로변 5m 이상 ?공원/녹지변 3m 이상 ※ 블록간 상호 연결될 수 있도록 조성
건축물의 형태	-	?입체적 토지이용을 위해 건축물 지상부의 Deck 설치 및 공공보행통로설치를 통해 부지전체가 효율적으로 연결되도록 계획

5) 대지내 공지에 관한 결정조서

    ◦ 대지내 공지에 관한 결정조서

구 분	기 정	변 경	비 고
공개공지	? 업무용지내 위치 지정	? 당초 지구단위계획 취지를 반영하여 계획
전면공지	? 건축한계선 계획에 의한 전면공지 확보
공공보행통로	? 업무용지내 위치 지정

6) 교통처리에 관한 결정조서

구 분	기 정	변 경	비 고
차량출입불허구간	?대상지 가각부분 일부구간 차량출입불허구간 지정	?간선도로 및 가각부분 지정

□ 지구단위계획 지침도

  1. 용도지역

      

  2. 용적률

3. 건축물의 높이

     

4. 토지이용 및 주거비율

   

실무협의회 논의결과

< 별첨3 >

□ 교통처리계획 검토 결과

구 분	구 상(안)	검토의견	실무회의 합의 결과
도 로 계 획 과	· 백범로 지하차도   개설시 운영방안   (연장 400m 지하차도)	? 개발계획(안) 공모시 구조적 가능성을 검토하고 불가능시    대안을 수립토록 명시하겠다는 의견에 대하여 · 구조적인 검토가 수반되지 않은 주변도로 개선안 수립시,     위 도로계획과 연계되어 수립된 인근 도로망 계획에도     직접적인 영향을 미치므로 · 저촉구조물로 인한 도로개설 가능여부등 최소한의 구조    검토는 반드시 필요함 · 백범로 지하차도는 도로계획과의 자료 활용 ※ 7.12. 실무협의시 우리과 주요 검토의견     - 저촉구조물 고려시 지하차도 최소 500m 필요     - 강변북로 확장구간 구조물 고려시 램프설치 불가	· 도로계획과에서 백범로 지하차도에 대한 용역중이므로 도로계획과에서 검토
	· 강변북로 지하차도   개설시 상부도로   운영방안   (일산→업무지구 직결램프)		· 용역사(대경이엔지) 검토결과 구조적으로 가능하나, 강변북로 흐름에 지장여부는 사업시행시 교통영향평가 등을 고려하여 신설 여부 결정
	· 원효대교 북단 개선   운영방안	? 지구내 도로와 연결을 통한 교통량 분산 처리에 대하여 · 원효로 및 용호로의 주요 교통수요는 한강횡단을 위한     수요로, 업무지구 건설시 증가될 것으로 예상됨 · 따라서 원효대교 축에 원효로만 연결할 경우, 원효대교     북단 교차로에서 극심한 정체가 예상되므로 별도의        방안 마련 필요	· 현행 개선안은 부적절하니, SPC 선정시 사업신청자에게 원효대교 북단에 대한 교통개선대책 마련토록 함.

구 분	구 상(안)	검토의견	실무회의 합의 결과
도 로 계 획 과	· 업무지구측 주요   연결로 지하도화	? 용산전면2지구 남측의 철도횡단 지하차도의 종점부 · 지하차도 U-type 구간과 한강로의 이격거리가 짧으므로    인접 교차로 이격거리를 고려한 최적 종단구배 및 규모검토	· 한강로에서의 교차를 감안하여 구조상 가능한 한강로에서 이격하여 지하차도의 종점부 설치
	· 청파로~업무지구   연결도로	? 도로망 개선계획에는 표기되지 않은, 청파로~업무지구    연결도로(용산지구단위계획에 반영)에 대하여 · 장래 업무지구내 남북축 중심도로 역할을 할 것으로    예상되는 청파로~강변북로 지하도로 상부도로를 연결     하기 위해서는 · 청파로 접속부의 철도(경부선, 경의선) 및 기존 고가    구조물(용호로→청파로 방향)을 횡단하여야 하므로,    저촉 구조물을 고려한 도로접속 방안 및 타당성 검토	· 철도 등을 지장물에 때문에 지상도로가 불가하나, 입체교차(고가 또는 지하) 신설로 계획할 것.
교통계획과 의견		?관련계획(지구단위계획 재정비, 도시환경정비사업)을 반영한 교통수요 및 도로망의 용량 검토가 선행되어야 함	· 용산 제1종지구단위계획 재정비에 따른 교통영향평가시 검토
		?주변개발계획 및 용산국제업무지구의 규모를 고려한 신규 도로망의 개설    - 용산민자역사 교통영향평가에서 제시한 '철도정비창 이전시 도로망 개설	· 국제업무지구 내부 도로 계획시 반영하고, 간선기능을 할 수 있는 도로를 신설할 것.
		? 사업지 주변 도로망의 개설 및 확충은 연결되는 도로의 교통상황을  감안하여 개선안이 제시되어야 함   - 신설 동서측 도로를 한강로 접속시 교통영향 고려 등	· 용산 제1종지구단위계획 재정비에 따른 교통영향평가시 검토
		? 모노레일 설치계획(안) 재검토   -도로의 용량을 감소시키는 시설일 경우 재검토 원효대교 V/C 0.98(LOSE E)로 용량한계 도달	· 모노레일 설치로 인한 차선을 축소하는 않는 방안으로 계획할 것.

구 분	검토의견	실무회의 합의 결과
3차 실무회의 결과	? 용산역전면 신설도로(지하차도)와 국제업무지구와의 연계 가능성 검토 ? 강변북로 지하화 및 직선화에 따른 이촌동길 확폭 검토 ? 용산국제업무지구에 접속도로 개설 여부 검토	· 경원선 선로 등 지상구조물에 저촉되어 연계는 불가하나, 이촌동길와 연결할 수 있음(용산구) · 구역외에서 설치되는 이촌동길의 토지는 특별계획구역(신설)에서 제공하고, 공사는 SPC에서 설치 · SPC에서 개설

※ 비고

   - 본 교통처리계획은 기본적으로 반영하고, 추후 교통영향평가 및 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(제9조)에 의한 광역교통개선대책에 따라 추가 시행

   - 하나의 노선을 각각 다른 시행자가 건설할 경우 반드시 상호 협의하여 반영하여야 하며, 가능하면 먼저 시행하는 자가 전체 노선에 대한 기본 및 실시설계 실시.

   - 교통처리계획에 따른 사업비 분담자료 작성